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  项目拟建9栋14-26F住宅朗诗三恒科技系统+三启规制门庭名谷会所+超级公区+星空顶地库出场就是王炸局面！

  细说起来，甪直板块其实也很久没有纯新盘入市了，作为曾经真正红过的近园区板块，区域内目前主力在售的还是老盘湖东未来。

  但值得关注的是，其实板块内还有几个新地块待售，只是动作稍微慢了点。最新进展来看，速度相对快一点的就是吴风宸樾府。

  项目早就已经公布了备案名为吴风书香和苑，最近又公布了案名为吴风宸樾府，同时公布了项目信息和户型图，甪直终于又迎来了新的选择，就是这次价格会变得更高吗？

  吴风宸樾府，即，苏地2023-WG-37号地块，位于吴中区甪直镇长虹北路东、海路北，是8月6日，建屋以底价70853万元竞得，成交楼面价10300元/平。

  根据公示信息，项目的建筑面积98867.51平，计容建筑面积68704.06平，容积率2.0。

  根据规划，项目拟建9栋14-26F住宅，其中，1栋14F小高层、4栋17F小高层、4栋26F高层，共计520户，绿地率35%。

  从目前曝光的消息来看，项目配备有三启规制门庭+名谷会所+超级公区+星空顶地库+三恒科技系统。这个配置在板块内来看，也是非常高的！

  吴风宸樾府项目户型建筑面积约112-185平，分为五大户型，项目为精装+三恒科技，使用朗诗科技系统。

  项目位于 “五湖之厅，六泽之冲”的苏州市甪直镇，襟江带湖，川流不息，绘就了这片土地的生命脉络。设计契合地脉情感，融入东方厚蕴，取“南宋四大家”之马远所绘《水图》中水的8种“表情”，以细腻的笔触描绘一条现代蓬勃的东方居游长河。

  灵动叠水与温润流光交相辉映，动静相融间，绘制了一幅“波光水韵”的府门长卷。

  4扇铜门通体以“方胜盘长纹”精细镌刻，以传统纹饰之形赋空间长盛不息的吉祥之意。

  以窗为框，以景为画，水林交叠，浮光掠影，乌桕红枫掩映着汩汩石泉，重塑现代语境下的“湖光潋滟”

  曲池粼粼，云烟漫漫，拙石默默，《水图·寒塘清浅》的意境跃然眼前。一方池水，穿梭于绿岛间，琉璃光桥隐于林下，于此，清风拂面，闲适惬意。

  吴风宸樾府，即，苏地2023-WG-37号地块，位于吴中区甪直镇长虹北路东、海路北，位置上来说属于甪直板块。

  周边界面来看，在甪直板块算是还可以，东面是住宅小区旭辉和风和印江南，南面也是规划住宅用地。

  商业上面来看，北面有南山维乐城和阳光城丽景湾生活广场，都已经开业了，而且在甪直来说算是比较大的商业配套了。南面则靠近陆巷湾集贸市场，可以满足日常生活所需。

  教育设施上来看，南面有甪直实验小学和贝尔陶浜幼儿园，北面则靠近星泽实验学校，这是独墅湖开放创新协同发展示范区首个九年一贯制学校。

  该校是吴中区与园区通力合作，整合优质教育资源，满足区域教育需求，投入的首个代表性项目，列入星海教育集团序列。

  项目规划建设8轨72班 (小学部8轨48班，初中部8轨24班，另预留15个普通教室)，今年9月正式投入使用。预留二期占地面积约26.2亩，总建筑面积约1.47万平方米。

  甪直作为近园区板块，其实曾经真实的火过，南山维拉甚至出现过连夜排队的景象。但是这几年，板块也是渐渐沉寂了下去，一方面是板块供地比较少，区域内新房项目的减少导致，另一方面也与板块房价的抬升有关，目前板块内新房备案均价基本都在2W以上，而且大多是100平以上。

  吴风书香和苑成交楼面价10300元/平，仅从楼面价来说，算是板块这几年入市项目中的最低价了，所以未来房价来看，也是很有想象空间的。不过板块小高层和高层类产品断供也很久了，会有新高出现吗？

  这一点我们要好好说一说，这两年开发商拿地有一个非常明显的特质——不做刚需盘了。

  现在，能卖得比较好的楼盘屈指可数，无非这几类：地段非常稀缺的，价格降得特别厉害的、房子明显有特色，其他基本很难卖。

  对于买房人而言，一方面城市居住品质在不断提高，可以买到越来越好的房子，是一件非常幸福的事情；但是另一方我们不能忽视的是，苏州的房价格局也正在全面生变。

  为什么我说现在开发商不做刚需盘了？来看看苏州目前的上市不久和待上市的新盘，你就会深有感触。

  双湖绿城玫瑰园，均价首次破8万/m²，总价最高8898万，两开两罄，劲销34.6亿，打破今年苏州开盘销售额记录。

  狮山绿城逸庐，套均2300万+，最高3404万，首开几乎清盘，成为今年苏州楼市第一个“日光盘”；二期加推即罄。

  奥体顶奢洋房紫金翡丽甲第一期基本售罄；二期刚刚取证，均价6.3w+，最贵1838万/套，加推即热销3亿。

  不仅核心区如此，相城盛泽湖板块云湖濮院，打造的叠墅+联排的纯墅区，户型起步就是155㎡。首次开盘大面积联排全部售罄，叠墅去化也有80%。

  今年下半年相城区入市的新盘，基本都以低密别墅产品为主。主打的就是一个高性价比高改善。

  比如黄桥的建发檀府，以洋房和叠墅产品为主；阳澄湖边的紫锦墅院，更纯粹的别墅社区；元和的五潨泾澄院，主打联排和叠墅产品，这个月刚领证开盘，也是卖出了超4亿的好成绩；另外还有四季听澜、绿城紫薇花开，无一不是低密改善墅区……

  而五潨泾周边从去年到现在，出让的6宗地，容积率都在1.01-1.3，未来这里将是一片纯粹的低密墅区。想找一套小面积的高层都难！

  同时，苏州老牌刚需板块甪直，断供许久也终于要上新了。由建屋发展&斜港置业&朗诗地产联合打造的吴风宸樾府，公布了最新项目信息和户型，预计近期将有大动作。

  根据规划方案，共打造9栋14-26层的住宅，共520户房源，建筑面积112-185㎡，是板块内少有的大平层项目。而且配备有三启规制门庭+名谷会所+超级公区+星空顶地库+三恒科技系统。这个配置在板块内来看，是相当高了！

  新区太湖科学城也很久没有动静了，最近苏高新12号地块最近效果图也有曝光，预计打造5栋洋房和19栋叠墅。

  除了这些板块，今年吴江入市的新盘，也全部主打一个墅级改善，而且市场反应还都不错：阅湖之星，149-240㎡的洋房+叠墅产品，屡次登上热销排行榜；绿城桃源里，195-420㎡的洋房+叠墅，作为吴江首个单价破6万的新盘，9月首开，去化近9成；蓝城垂虹桃花源，185-500㎡的洋房+叠墅+合院+联排+独栋……

  接下来板块内即将入市的“小镇”项目湖亭望月，更是起步300㎡的纯粹改善大宅。沿湖别墅最大有700㎡，仅院子就有近1000㎡！

  看到了吧，仅仅短短这半年，苏州楼市不管是上市的还是待上市的新盘，主打的就是一个方向——改善。

  而目前苏州在售的部分刚需盘，大多都是前两年开盘的楼盘，而且目前都正以价换量加速去化中，一旦这一波房源卖完，苏州楼市几乎都要被改善盘统治了。

  大家都知道，近两年土拍热度不是很高，很多地都是托底。今年以来苏州土地供应从“大而全”模式改变至“少而精”。

  虽然拍卖的地块对比往年不算多，但地块质量却有了明显提升。从这几个月涉宅地块拍卖信息来看，生态环境好、低容低密成为关键词。

  正因为现在越来越多房企不做刚需盘，刚需市场赛道打开了，很多刚需被挤压到了二手房市场。

  从12月份已知的苏州二手房成交最新数据来看：12.1-12.18已成交5175套，仅半个月就反超过去4个月成交量，接近7月“巅峰期”成交，呈现报复式增长；

  其中单日最高成交量622套，单周突破2000+套，更是创下近年来二手成交新高。

  而成交量上涨的背后，其实还是以价换量，并且踩盘中一些中介人员也表示，未来一段时间以价换量的态势还将继续。

  当新房市场逐渐抛弃刚需时，不少高性价的二手房源让买房人可以用更低的价格住进相对配套成熟的区域。

  你想买入园区核心区，独墅湖板块曾经的摇号盘建屋海德公园，曾经一度卖到4万+/㎡，现在普遍成交价2.4万/㎡就能入手，总价300万出头就能买到一套4居室，比前两年总价瞬间省了百万。

  你如果预算有限，那选择就更多了！比如位置一点不偏、生活配套也相对成熟，便捷度很高的木渎，总价200万以内就能买到一套面积不错的次新房，性价比高到怀疑人生。

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